今日のお昼の番組で勝間和代さんが出演されていてREITの積立投資について少しだけ触れていましたが、それを受け売りで考えもせずに買ってしまうのは考えもの。
わたし自身も２年前から始めたインデックス投資信託による積立の初期ポートフォリオにはREITを組み込んでいなかったため、今からREITを組み込むべきかどうか興味がありました。
昨年は特に右肩あがりで上昇傾向ですので魅力的に感じてしまいますが、現在のREITには割高感があるのではないか？と思ったときに参考になる指標はないのでしょうか？
【参考】 SMTグローバルREITインデックス
【参考】 SMTJ-REITインデックス・オープン
ネットでいろいろ探していると、龍谷大学経済学部の教授 竹中正治さんのブログで参考となる記事がありましたのでご紹介します。
投資の基本ではありますが、割安で買って割高で売るのが理想です。
それを計る尺度がないのでしょうか？REITの適正価格を知る＝割安か割高か？を計る指標として、国内REITであればTMAX P/NAVインデックス推移（加重平均値）があるそうです。
こちらのTMAXさんのサイトで定期的に最新の推移を計算してグラフ化されていますのでご参考まで。TMAX P/NAVインデックスの説明はこちら。
一般的に
P/NAV ＝ 投資口価格 ／ （（1口当たり純資産額 － 1口当たり分配金）＋（1口当たり期末鑑定評価額 － 1口当たり期末簿価））
で求められます。
この指標をブログで紹介していた竹中さんによると、REITの価格の割高割安はPBR(Price Book Ratio、価格純資産倍率）を見るだけでは不十分とのこと。 公表されているPBRは簿価ベースなので、鑑定評価時価を調べる必要があり、鑑定評価をベースにした一株あたりの純資産はPrice/NAV(Net Asset Value）となりますが、これを計算するのはかなり面倒。
そこでてっとり早く割高感・割安感を判断するために、上場REIT全体のPrice/NAVを計算して開示しているサイトがあるようで、助かります。月次ベースでの更新です。
グラフの見方は、ブルーのラインがREITと適正価格であり、グリーンのラインが現在の価格推移です。グリーンが上抜けすると割高感があり、下回ると割安感があるとみます。
このグラフから判断すると、
・2006年から2007年が割高時期
・2008年末から2009年が割安時期
・2010年に割安感は消える
・2012年後半より割高圏に突入←今ココ
です。
始めるタイミングとしてはよくないことがわかりますので、P/NAVが1.00を割ったあたり＝適正価格近辺になるを待って、移動平均を参考にしつつ買うタイミングをはかりつつ、積立を開始するかもしれません。しばらくは様子見です。
【参考記事】
◆たけなか まさはるブログ
これは役に立つ！REIT（上場不動産投資信託）の割高割安指標
◆足立武志「知って納得！株式投資で負けないための実践的基礎知識」
第176回 「今からREITを買うならどうするか？」に対する筆者の考え方
